NUDO PROPRIETARIO E USUFRUTTUARIO

CHI CONVOCO E QUANDO?

Leggiamo l'art. 1136 c.c. 6 comma:

6.L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.

Quindi, ex art. 1136 co. 6 c.c., l'amministratore deve convocare TUTTI GLI AVENTI DIRITTO alla convocazione assembleare.

Come sappiamo, un vizio attinente la regolare convocazione comporterebbe l'annullabilità delle delibere assunte.

Ma chi convocare se, da anagrafica condominiale, appare che un'unità immobiliare risulti oggetto di diritto di usufrutto?

In questo caso l'amministratore si troverà innanzi a due soggetti con due diritti differenti tra loro:

  • L'USUFRUTTUARIO, che è colui che ha il diritto (reale e parziario) di usare il bene e di ricavarne qualsiasi profitto (es. locazione, comodato)

  • IL NUDO PROPRIETARIO, che invece è colui che mantiene il diritto di proprietà sull'immobile seppur limitato nel suo esercizio di godimento che, per l'appunto, è esercitato dall'usufruttuario.

 

Quindi, dicevamo, chi convocare all'assemblea condominiale? Tutti? Uno? Nessuno? Centomila?

Ci viene in soccorso l'art. 67 disp. att. c.c, ai commi 6 e 7:

6.L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

7.Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all'articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario.

Da quanto sopra, a seconda degli argomenti posti all'ordine del giorno, dovrò convocare:

  • USUFRUTTUARIO → Per le delibere attinenti alla manutenzione ordinaria e al godimento delle cose servizi comuni;

  • NUDO PROPRIETARIO → Per le delibere attinenti la manutenzione straordinaria.

Bene, chiaro, quindi non avrò problemi a capire chi convocare.

E invece...

Purtroppo non esiste una definizione normativa di cosa ricada nella definizione di MANUTENZIONE ORDINARIA o STRAORDINARIA.

La giurisprudenza ha evidenziato come, al fine di definire un'opera di ordinaria o straordinaria manutenzione, non bisogna fermarsi alla terminologia consuetudinaria o tecnica bensì andare a comprendere la reale natura dell'intervento (Cass. Civ. 06.11.15 n. 22703).

 

Saranno quindi definibili interventi di:

  • ORDINARIA MANUTENZIONE → tutti quelli che si riflettono sulla CONSERVAZIONE E/O GODIMENTO E/O GESTIONE DEL BENE;

  • STRAORDINARIA MANUTENZIONE → tutti quelli che si riflettono sulla STRUTTURA E/O SULLA GESTIONE DELLA COSA.

Quindi, facciamo alcuni ragionamenti d'esempio:

  • O.D.G. → NOMINA/REVOCA AMMINISTRATORE → GESTIONE DEL BENE → ORDINARIA MANUTENZIONE → USUFRUTTUARIO

  • O.D.G. → INSTALLAZIONE ASCENSORE / RIFACIMENTO FACCIATA → STRUTTURA → STRAORDINARIA MANUTENZIONE → NUDO PROPRIETARIO.

 

L'amministratore dovrà, quindi, convocare in assemblea chi, per legge, ha diritto di voto in quel dato ordine del giorno.

 

Se, putacaso, si presentasse in assemblea il nudo proprietario per deliberare la nomina/revoca dell'amministratore - argomento per il quale abbiamo visto il diritto di voto è ascritto all'usufruttuario - si ritiene che la sua presenza non andrebbe considerata né per il conteggio del quorum costitutivo né per quello deliberativo.

Salvo, ovviamente, il caso nel quale il nudo proprietario abbia la delega dell'usufruttuario.

In caso di argomenti all'ordine del giorno per i quali non si riesce bene a definire se convocare il nudo proprietario o l'usufruttuario, si consiglia di convocare entrambi e, a verbale, lasciare a loro dichiarare chi ha diritto di voto.

Roma 27.03.2020

Avv. Roberto Tomassoni

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