Il contratto di locazione commerciale al tempo del "coronavirus"

Il conduttore può sospendere il pagamento del canone mensile?

 

In seguito all’emanazione del DPCM 9 marzo 2020 è iniziato a circolare sul web, in maniera quasi virale, un modello di lettera che il conduttore, titolare di attività, sarebbe legittimato a inviare al proprio locatore.

Il tenore della suddetta lettera sarebbe più o meno il seguente:

“Egregio Tizio, in considerazione del divieto di esercizio dell’impresa da me esercitata nei locali oggetto del rapporto… e di cui al DPCM… con la presente sono a comunicare, ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1256 c.c., la sospensione del pagamento del canone mensile sino alla data delle anzidette disposizioni inibitorie”.

 

Ebbene, siamo proprio sicuri che una tale sospensione sia lecita?

Oppure, così facendo, il conduttore addirittura si esporrebbe al rischio di ricevere un’intimazione di sfratto per morosità?

Per rispondere agli indicati quesiti, dobbiamo prima di tutto analizzare la normativa d’interesse.

Ai sensi dell’art. 1256 c.c.:L'obbligazione si estingue quando, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile. Se l'impossibilità è solo temporanea, il debitore, finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell'adempimento. Tuttavia l'obbligazione si estingue se l'impossibilità perdura fino a quando, in relazione al titolo dell'obbligazione o alla natura dell'oggetto, il debitore non può più essere ritenuto obbligato a eseguire la prestazione ovvero il creditore non ha più interesse a conseguirla”.

La prestazione dedotta in contratto, inoltre, se divenuta totalmente impossibile per motivi estranei al soggetto obbligato, può legittimarne la risoluzione. Mentre, se l’impossibilità è solo parziale, “l’altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta, e può anche recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale” (cfr. art. 1463 c.c.)

L’impossibilità per causa non imputabile al debitore, poi, viene presa in considerazione anche dall’art. 1218 c.c., il quale esclude la responsabilità di questi in caso di richiesta di danni, da parte del creditore, per inadempimento o ritardo nell’esecuzione della prestazione oggetto del rapporto obbligatorio.

A una prima lettura di quanto sopra, verrebbe da dire che l’obbligato (debitore della prestazione) sia il conduttore, e che il creditore sia rappresentato dal  locatore.

 

Ma siamo proprio convinti che sia così?

Siamo convinti, cioè, che in questi giorni di Covid-19, la prestazione del debitore-conduttore sia divenuta totalmente (o parzialmente) impossibile?

In verità, analizzando l’art. 1587 c.c., che sancisce le principali obbligazioni a carico del conduttore, si legge che, accanto al dovere di utilizzo diligente del bene secondo l’uso pattuito, vi è l’obbligazione di corrispondere i canoni “nei termini convenuti”.

Dunque, la principale obbligazione corrispettiva del conduttore rispetto alle concorrenti prestazioni del locatore (che, nella sostanza, si realizzano con l’immissione del primo nel godimento pacifico del bene, il  suo mantenimento secondo l’uso pattuito e la garanzia da vizi e molestie di diritto altrui: artt. 1575, 1585 c.c.), è il pagamento del canone locatizio.

Nel caso esaminato, quindi, ad essere impossibile (verrebbe da dire parzialmente, posto che trattasi di impedimento temporaneo) è l’esercizio dell’attività commerciale e non il pagamento del corrispettivo stabilito.

La giurisprudenza ha chiarito da tempo, inoltre, con pronunciamenti che si ripetono in maniera pedissequa da una ventina d’anni, che “al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima soltanto se è conforme a lealtà e buona fede” (cfr., per tutte, Cass. n. 261/2008).

Nel caso di specie, pertanto, a essere divenuta temporaneamente impossibile, semmai, è l’obbligazione del locatore di mantenere il bene locato nel pacifico godimento del conduttore, secondo l’uso (l’attività commerciale dedotta in contratto) pattuito.

Tale impossibilità, però, con un’inversione dei ruoli, dovrebbe al più essere invocata dal locatore, il quale intendesse difendersi da una pretesa risarcitoria del conduttore che ne eccepisse l’inadempimento.

Un po’ come avviene, ad esempio, nel caso di infiltrazioni provenienti da altro immobile e che rendano totalmente inagibile, seppure momentaneamente, l’immobile (Cass. n. 1693/2010).

Quest’ultima turbativa o molestia, però, consistendo in una molestia di fatto e non di diritto, esula dal contenuto della garanzia gravante sul locatore che, se esente da colpa imputabile, non può essere chiamato a risponderne (Cass. n. 14915/2018).

Infatti, qualora non sia stato espressamente convenuto tra le parti, non sono imputabili al locatore, se sopravvenuti alla stipula e da costui ignorati, eventuali impedimenti all’uso del bene locato, che siano dovuti al mancato rilascio di licenze o autorizzazioni della P.A. (Cass. n. 13651/2014), oppure, sempre con imposizione pubblica, che siano dovuti alla necessità di realizzare nuove opere all’interno dei locali (Cass. n. 24987/2014).

 

Ma allora, stando così le cose, il conduttore deve rassegnarsi a non poter usufruire dei locali secondo l’uso convenuto (l’esercizio dell’attività d’impresa impedita dal DPCM) e a dover continuare a corrisponde il canone alle scadenze fissate?

Non proprio.

In realtà, le stesse pronunce sin qui esaminate fanno sempre salvo il principio di esecuzione delle corrispettive obbligazioni secondo buona fede e correttezza.

In ossequio a tale generale principio, dunque, in ogni contratto a prestazioni corrispettive, come è quello di locazione, deve necessariamente mantenersi un apprezzabile equilibrio nei rapporti di forza tra le parti, suscettibile di valutazione economica.

Tale assunto si rinviene in numerosi disposti normativi.

Paradigmatico per tutti è l’art. 1467 c.c., secondo cui “nei contratti a esecuzione continuata o periodica… se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa  (qui il pagamento del canone) per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili (qui il Covid-19, che ha imposto la chiusura dei locali impedendo l’esercizio dell’attività d’impresa) la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto...” e l’altra parte può evitarla offrendo una modifica atta a ricondurlo a equità.

 

Inoltre, benché nella locazione non si possa parlare di obbligazioni a carico di una sola parte, in tale tipologia di contratti è lo stesso obbligato che può chiedere “una riduzione della sua prestazione ovvero una modificazione delle modalità di esecuzione, sufficienti a ricondurla a equità” (art. 1468 c.c.).

Infine, la riduzione o la sospensione del canone locatizio per ricondurre a equità ed equilibrio il rapporto contrattuale, è prevista specificatamente per i vizi (art. 1578 c.c.), anche sopravvenuti (art. 1581 c.c.), e per il mancato godimento dell’immobile dovuto a riparazioni urgenti (art. 1583 c.c.).

In quest’ultimo caso, invero, “se l’esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo… proporzionata all’intera durata delle riparazioni stesse e all’entità del mancato godimento” (art. 1584 c.c.).

Certo i vizi, le molestie e le riparazioni urgenti non si attagliano perfettamente alla fattispecie concreta qui analizzata.

Costituiscono, però, ad avviso di chi scrive, un importante presupposto per ritenere ammissibile un’applicazione analogica dei principi ivi sottesi.

 

In conclusione.

Parlare in via generale di impossibilità sopravvenuta della prestazione al fine di dichiarare legittima la sospensione  unilaterale del pagamento del canone è, a parere dei sottoscritti, non solo un po’ troppo semplicistico, ma anche pericoloso, in quanto potrebbe esporre il conduttore al rischio di un’esecuzione di sfratto per morosità.

Ciò detto, esistono comunque diversi appigli normativi che fanno ritenere possibile e lecita, nell’attuale situazione di straordinarietà e di necessità, una richiesta di riduzione e/o di sospensione del canone avanzata dal conduttore nei confronti del locatore.

Tale richiesta, però, auspica un riscontro positivo di quest’ultimo, poiché, se così non fosse, non vi sarebbe altra via che un contenzioso giudiziale dagli esiti tutt’altro che scontati.

Invero, nello stato di eccezionale emergenza che sta attraversando il Paese, sarebbe anche apprezzabile, se non doveroso, che lo Stato intervenisse proprio a dirimere la questione con provvedimenti ad hoc che riequilibrino il così detto sinallagma contrattuale.

Cosa che, purtroppo, deve constatarsi, ad oggi non è ancora avvenuta.

Roma, 16 marzo 2020

Avv.ti Valerio Palma e Roberto Tomassoni

 
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