Consuntivo condominiale che accorpa più annualità: quando la delibera è nulla
- Studio Legale Palma Tomassoni
- 18 mag
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Con la sentenza Trib. Roma, 8 aprile 2019, n. 7567, il Tribunale ha annullato la delibera con cui l’assemblea aveva approvato un bilancio consuntivo unico relativo a:
tutto il 2014
tutto il 2015
il primo semestre 2016
Il documento approvato era un unico rendiconto che accorpava due anni e mezzo di gestione, senza distinzione tra esercizi e senza un chiaro collegamento con i saldi delle annualità precedenti.
Il Tribunale ha ritenuto illegittima la delibera perché:
violava il principio di annualità del rendiconto;
impediva ai condomini di verificare la gestione anno per anno;
non consentiva di ricostruire correttamente lo stato patrimoniale;
non rispettava gli obblighi dell’amministratore ex art. 1130 c.c.
Il principio di annualità del rendiconto
Il fondamento normativo è chiaro:
art. 1130 c.c. → l’amministratore deve redigere annualmente il rendiconto e convocare l’assemblea entro 180 giorni;
art. 1135 c.c. → l’assemblea approva annualmente preventivo e consuntivo.
La Cassazione ha chiarito da tempo che:
«È nulla la delibera che vincola il patrimonio dei condomini a una previsione pluriennale di spese oltre l’annualità.» (Cass. civ., 7706/1996)
Il principio è ancora oggi pienamente valido.
Il rendiconto deve quindi:
riferirsi a un solo esercizio;
contenere i saldi dell’anno precedente;
essere collegato allo stato patrimoniale;
consentire la verifica della gestione.
Consuntivo pluriennale: quando è illegittimo
La giurisprudenza è costante: non è possibile approvare un unico rendiconto che accorpa più anni di gestione.
È illegittimo il consuntivo che:
fonde più annualità in un unico documento;
non distingue entrate e uscite per esercizio;
non riporta i saldi precedenti;
non consente un controllo puntuale della gestione;
altera lo stato patrimoniale;
impedisce ai condomini di verificare eventuali irregolarità.
Il Tribunale di Roma 2019 ha ribadito che:
«Il rendiconto condominiale, riferito ad un anno di gestione, non può prescindere dai saldi della gestione precedente.»
E che l’amministratore non può sostituire il rendiconto annuale con una “revisione pluriennale” non prevista dalla legge.
La giurisprudenza più recente (2020–2025): la distinzione fondamentale
La giurisprudenza più aggiornata introduce una distinzione molto importante.
1. È illegittimo il consuntivo pluriennale unico
→ quello che fonde più anni in un solo documento → come nel caso del Tribunale di Roma 2019
2. È invece legittima l’approvazione, nella stessa assemblea, di più rendiconti annuali distinti
Questa è la novità più rilevante.
Tribunale di Roma, 18 novembre 2025, n. 16133
La sentenza ha affermato che:
«L’approvazione, in un’unica assemblea, di più rendiconti consuntivi annuali formalmente distinti e contabilmente collegati non determina, di per sé, la violazione del principio di annualità.»
In altre parole:
se ogni esercizio ha il suo rendiconto separato,
con propria contabilità,
con propri saldi,
con proprio stato patrimoniale,
allora l’assemblea può approvarli anche tutti insieme.
Implicazioni pratiche per amministratori e condomini
Cosa deve fare l’amministratore
Redigere un rendiconto per ogni anno.
Collegare ogni rendiconto ai saldi dell’anno precedente.
Predisporre uno stato patrimoniale chiaro e completo.
Evitare consuntivi “pluriennali” unici.
Se mancano rendiconti arretrati, predisporli separatamente.
Cosa può fare l’assemblea
Approvare più rendiconti annuali nella stessa seduta.
Chiedere chiarimenti, documenti, estratti conto.
Nominare un revisore ex art. 1130-bis c.c.
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