Introduzione

Trovo la sentenza in oggetto molto interessante e, per piacere di diffondere la cultura del diritto anche ai "non addetti ai lavori", userò un linguaggio meno tecnico.

La sentenza in oggetto è molto interessante perché permette di fare il punto su varie questioni che (solo ad un occhio inesperto) possono sembrare di poco conto.

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I fatti del caso

L'oggetto del contendere è l'impugnazione di una delibera dell'assemblea condominiale del 17.5.2024 che approvava il bilancio consuntivo 2023/2024 e il relativo piano di riparto delle spese. La Parte Ricorrente chiedeva la nullità di tale delibera. Il principale motivo di nullità addotto dalla ricorrente era l'addebito esclusivo a suo carico di una somma di € 263,50 a titolo di compensi legali dovuti per una diffida stragiudiziale.

Ebbene si, si parla proprio dell'annosa questione: "A chi imputare le spese dell'avvocato che invia una diffida ad un condomino moroso?"

• Spoiler: la questione, in realtà, non è annosa... è solo che si "mal digerisce" perché ci troviamo di fronte ad uno di quei (non pochi) casi in cui la ratio legis si posiziona lontana dalla pancia dell'uomo medio.

Ed invero, infatti, verrebbe da pensare che, se il condominio ha dovuto pagare un avvocato perché tu sei moroso, i costi dell'avvocato siano totalmente a tuo carico.

La legge, invece, ragiona diversamente:

1. Recuperare le quote condominiali rientra nell'attività di gestione nell'interesse condominiale

2. L'avvocato, quindi, lo incarica il condominio e il condominio lo deve pagare

3. Dette spese si ripartiscono per millesimi, come ogni spesa generica

Ma il – giusto – ragionamento della legge prosegue: ovvio che questa spesa rappresenta un danno per il condominio ma, come ogni danno, deve essere accertato da un'autorità giudiziaria la quale poi procederà a condannare il soggetto che, con il proprio comportamento, lo ha procurato.

 

Perché è giusto così?

E se il Collega per la diffida chiedesse un importo generalmente congruo ma nel caso specifico, eccessivo?

E se la diffida, per qualche motivo, non fosse stata necessaria?

Sono solo esempi, però fanno capire quanto sia in realtà giusto che tutti questi aspetti – in caso di disaccordo tra le parti, ovviamente – non possano che essere rimessi all'apprezzamento dell'Autorità Giudiziaria.

Ovviamente ci sono eccezioni, ma per saperne almeno un paio dovrete essere pazienti.

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Le questioni giuridiche principali affrontate dalla sentenza

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1. Competenza per valore: Tribunale o Giudice di Pace?

I nostri Assistiti spesso non ne sono consapevoli ma una delle (decine) di questioni complicate che quotidianamente assale noi Avvocati è: ma qual è l'autorità competente a decidere questa controversia? Giudice di Pace? Tribunale? Di quale città?

Anche qui, fidatevi, la questione non è facile come sembra.

Nel caso specifico: Impugno l'approvazione di un bilancio di € 30.000,00, ma lo impugno per una spesa di € 263,50 (il costo della diffida a me addebitata).

Il valore della causa è 30 mila (competenza del Tribunale) o 263,50 (giudice di pace)?

La questione non è facile perché, semplicemente, ci sono pronunce (e dottrine) che nel corso degli anni effettuano ricostruzioni differenti dei motivi sottesi alle loro decisioni.

Nel caso in questione il Tribunale ha deciso di sposare l'orientamento che afferma come, in caso di impugnazione di delibera condominiale, l'effettivo thema decidendum sia costituito dall'intero atto deliberativo in quanto, nel caso di accoglimento, verrebbe caducato l'intero atto e, di conseguenza, i suoi effetti nei confronti di tutti i condomini e non solo di quello attore – ricorrente.

 

2. Delibera nulla o annullabile?

Nel diritto condominiale, le delibere assembleari possono essere viziate da nullità o annullabilità:

• Le delibere nulle sono quelle che presentano vizi più gravi, considerate radicalmente invalide fin dall'origine e non sanabili. Possono essere impugnate senza limiti di tempo (non sono soggette al termine di decadenza breve)

• Le delibere annullabili presentano vizi meno gravi e sono pienamente efficaci finché non vengono annullate da una sentenza del giudice. L'azione di annullamento deve essere esercitata entro un termine di 30 giorni dalla data della delibera per gli assenti o dissenzienti, o dalla comunicazione del verbale per i presenti non dissenzienti.

Oltre questo termine, la delibera, sebbene viziata, diventa inoppugnabile.

Nel nostro caso, la Parte Ricorrente ha chiesto la nullità della delibera del 17.5.2024 che approvava il bilancio consuntivo e il relativo riparto.

La Parte Resistente (l'amministratore) ha eccepito l'inammissibilità dell'azione per decadenza, sostenendo che la delibera fosse solo annullabile e che il ricorso fosse stato presentato oltre il termine di 30 giorni previsto dall'art. 1137 c.c.

La valutazione del Tribunale sulla qualificazione del vizio: Il Tribunale ha esaminato attentamente questa eccezione di decadenza e poi ha aderito all'orientamento giurisprudenziale prevalente secondo cui le delibere che violano i criteri legali o convenzionali di riparto delle spese comuni sono nulle e non meramente annullabili.

Questo tipo di vizio (violazione dei criteri di riparto) è considerato un difetto assoluto di attribuzioni dell'assemblea nella ripartizione delle spese. L'assemblea non ha il potere di derogare ai criteri stabiliti dalla legge (art. 1123 c.c.) o dal regolamento condominiale se non con il consenso unanime di tutti i condomini.

La conseguenza della nullità: Poiché la delibera è stata qualificata come nulla, il termine di 30 giorni previsto per l'annullamento non si applica.

Di conseguenza, l'eccezione di decadenza sollevata dalla Parte Resistente è stata ritenuta infondata.

In sintesi, il punto cruciale della sentenza, è la corretta qualificazione del vizio della delibera: non un semplice errore formale o procedurale (che porterebbe all'annullabilità con termine breve), ma una violazione sostanziale e radicale dei principi sulla ripartizione delle spese comuni (l'addebito esclusivo di una spesa comune ad un singolo condomino), che determina la nullità della delibera, impugnabile quindi senza il rispetto del termine di 30 giorni.

 

3. Il merito della vicenda: spese legali in via esclusiva al moroso?

In realtà il punto l'ho già affrontato in apertura: no, il recupero del credito avviene negli interessi del Condominio e quindi deve essere sostenuto – almeno in prima battuta, come abbiamo visto – dall'intera compagine per millesimi condominiali.

Poi se il Condominio vuole, potrà agire con una causa per risarcimento dei danni avverso il condominio moroso: in quella sede verranno accertati i requisiti dell'azione civile incardinata, come in ogni controversia.

 

Le eccezioni alla regola

Alcune eccezioni:

1. Caso in cui abbiamo le spese legali liquidate in un decreto ingiuntivo. In realtà è una eccezione "impropria" perché, in effetti, qui ci troviamo nel caso in cui è l'autorità giudiziaria a stabilire che a carico del condomino moroso ricadano le spese legali che lei ha provveduto a liquidare nel decreto.

2. Caso in cui la spesa condominiale per un servizio comune comporti utilità solo per uno o alcuni condomini. Questo permette di dividere la spesa non ex art. 1123 comma 1 - ossia tra tutti, per millesimi - ma ex art. 1123 comma 2, ossia per millesimi ma solo tra i condomini che ne traggono utilità. È un caso di cd. condominio parziale.

Si legge nella chiara sentenza in esame:

"In definitiva, in adesione a tale orientamento, pur essendo astrattamente consentito addebitare spese a singoli condomini di natura "personale", queste devono necessariamente ed obbligatoriamente ancorarsi... ad una diversa e maggiore utilità concreta che il condomino (a cui era addebitata la maggior spesa condominiale) trae dall'utilizzo diversificato di una o più parti comuni dell'edificio condominiale; tale ancoraggio al criterio legale della parte comune esclude che si possa, salvo espressa previsione contenuta nel regolamento condominiale contrattuale o espresso accordo della parte gravata, imporre una spesa ad un singolo condomino o a specifici gruppi di essi sulla base di altri criteri.

La spesa dei compensi in ragione di attività prestata dall'avvocato incaricato dall'amministratore di condominio era, quindi, NON ADDEBITABILE esclusivamente alla ricorrente...

Al contrario, l'intero condominio ha beneficiato della stessa attività del legale."

Avv. Roberto Tomassoni