Casa acquistata all’asta: chi paga i debiti condominiali?
Aggiornamento: 9 ore fa
Chi compra un appartamento all'asta giudiziaria può trovarsi a dover pagare contributi condominiali maturati prima dell'acquisto. L'aggiudicazione forzata, infatti, non esclude l'applicazione dell'art. 63, quarto comma, disp. att. c.c., secondo il quale chi subentra nei diritti di un condomino risponde in solido con lui dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
Quali spese condominiali possono essere richieste all'acquirente?
L'obbligazione solidale riguarda i contributi riferibili all'esercizio condominiale in corso al momento del subentro e a quello precedente, nei limiti previsti dalla norma. Non significa che all'acquirente possano essere imputati indiscriminatamente tutti gli arretrati del precedente proprietario. Occorre individuare il periodo di gestione al quale ciascuna voce si riferisce e verificare la relativa documentazione.
La solidarietà prevista dall'art. 63 disp. att. c.c. opera anche in caso di trasferimento dell'immobile mediante aggiudicazione nell'esecuzione forzata. La regola è stata ribadita dalla Corte di Cassazione, Sezione II civile, con ordinanza 19 marzo 2024, n. 7260.
Che cosa ha precisato la Cassazione n. 7260/2024
La Corte ha chiarito che la responsabilità dell'acquirente costituisce un'obbligazione solidale autonoma, prevista dalla legge per rafforzare la tutela del credito condominiale. Spetta al condominio dimostrare che le somme richieste siano riconducibili all'anno in corso o a quello precedente al subentro, così da giustificarne l'imputazione anche al nuovo proprietario.
L'amministratore deve fornire informazioni sulla situazione debitoria
L'art. 1130, n. 9, c.c. prevede che l'amministratore fornisca al condomino che ne faccia richiesta l'attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e alle eventuali liti in corso. È uno strumento utile per ricostruire la posizione contabile dell'unità.
Nell'ordinanza n. 7260/2024 la Cassazione ha però distinto l'obbligo informativo dal credito: l'eventuale mancato rilascio dell'attestazione o la mancata visione dei giustificativi non rende, di per sé, inesigibili i contributi dovuti. La documentazione deve essere verificata, ma il diritto di accesso ai dati non è una condizione sospensiva del pagamento.
Le verifiche da fare prima e dopo l'asta
Prima di partecipare a un'asta è opportuno leggere la perizia di stima, l'avviso di vendita e la documentazione disponibile presso il custode, ricercando eventuali indicazioni sulla posizione condominiale dell'immobile. Se i documenti sono incompleti, è utile tentare di acquisire ulteriori informazioni attraverso i soggetti legittimati. L'aspirante offerente non deve tuttavia presumere di avere, prima dell'acquisto, gli stessi diritti documentali del condomino.
Dopo il trasferimento, è opportuno chiedere l'attestazione prevista dall'art. 1130, n. 9, c.c. e confrontare gli importi richiesti con le delibere, i riparti approvati e gli esercizi di competenza. Una contestazione efficace deve indicare quali voci siano estranee al perimetro temporale della solidarietà o non risultino sufficientemente provate.
Il criterio da applicare
L'acquisto all'asta non azzera automaticamente i contributi condominiali pregressi, ma neppure rende l'aggiudicatario debitore di qualunque somma maturata in passato. La verifica dell'esercizio di competenza e del titolo della richiesta è decisiva per stabilire se il pagamento sia dovuto.
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Articolo aggiornato con il supporto di strumenti di intelligenza artificiale.
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