Rendiconto condominiale pluriennale: quando la delibera è illegittima
Aggiornamento: 5 giorni fa
L'assemblea può approvare nella stessa seduta i consuntivi di più annualità. Diverso è approvare un unico rendiconto che fonda esercizi differenti e non permetta di ricostruire con chiarezza entrate, uscite e saldi di ciascun anno. È questa distinzione, più del numero di bilanci inseriti nell'ordine del giorno, a decidere la validità della deliberazione.
Il principio di annualità e la funzione del rendiconto
L'art. 1130, n. 10, c.c. impone all'amministratore di redigere il rendiconto annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni. L'art. 1130-bis c.c. richiede un documento capace di rappresentare le voci di entrata e di uscita e la situazione patrimoniale, accompagnato dai registri e dalla nota sintetica esplicativa. L'art. 1135 c.c. attribuisce all'assemblea l'approvazione dei conti.
L'annualità non è una formalità. Consente ai condòmini di controllare la gestione dell'esercizio e di confrontare il saldo finale con quello iniziale. Un dato cumulativo, non riconducibile alle singole gestioni, può impedire un controllo attendibile.
Il Tribunale di Roma: illegittimo il rendiconto unico di due anni e mezzo
Con sentenza 8 aprile 2019, n. 7567, la Sezione V del Tribunale di Roma ha annullato la delibera di approvazione di un unico rendiconto relativo agli esercizi 2014 e 2015 e al primo semestre del 2016. I giudici hanno ritenuto che non si trattasse della mera revisione contabile invocata dal condominio, ma dell'approvazione di un consuntivo pluriennale, in contrasto con l'obbligo di rendicontazione annuale.
La pronuncia ha disposto l'annullamento del punto relativo al consuntivo; non consente, però, di affermare che qualsiasi irregolarità nella redazione o nell'approvazione del rendiconto determini automaticamente la nullità radicale della delibera.
Più bilanci annuali approvati nella stessa assemblea: quando è possibile
Il Tribunale di Roma, con sentenza 18 novembre 2025, n. 16133, ha respinto la censura fondata sulla sola approvazione contestuale dei rendiconti relativi a più esercizi. In quel caso i consuntivi erano formalmente distinti, ciascuno riferito a una specifica annualità e collegato contabilmente a quella precedente. La loro discussione in una sola riunione non ha violato, di per sé, l'art. 1135 c.c.
La stessa decisione precisa che il ritardo nella presentazione dei rendiconti può rilevare ai fini della valutazione dell'operato dell'amministratore, ma non rende automaticamente invalida l'approvazione dei conti. La regolarità della singola delibera va esaminata per i suoi specifici vizi.
Nullità e annullabilità: non sono la stessa cosa
Occorre distinguere le irregolarità contabili o di approvazione, che normalmente conducono all'annullabilità nei termini dell'art. 1137 c.c., dalle decisioni con le quali l'assemblea, eccedendo le proprie attribuzioni, modifica in via generale criteri di riparto fissati dalla legge o da una convenzione. In quest'ultima ipotesi può configurarsi nullità, secondo la distinzione tracciata da Cassazione civile, Sezioni Unite, 14 aprile 2021, n. 9839.
Neppure va confuso il rendiconto consuntivo con la previsione pluriennale delle spese future richiamata da Cass. civ. n. 7706/1996. Oggetto della delibera e contenuto del vizio devono essere valutati separatamente. Per i vizi di annullabilità il termine di trenta giorni impone di agire tempestivamente.
Quali documenti confrontare
Per valutare il consuntivo occorre leggere il verbale, i rendiconti per ciascun esercizio, il registro di contabilità, il riepilogo finanziario, la nota sintetica esplicativa e i saldi di apertura e chiusura. Solo il confronto dei documenti permette di stabilire se siano stati approvati rendiconti distinti oppure un conto unico che impedisce il controllo delle diverse gestioni.
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Articolo aggiornato con il supporto di strumenti di intelligenza artificiale.
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