Spese condominiali e separazione: chi paga la casa assegnata all’ex coniuge?

Chi paga le spese condominiali dopo la separazione? Differenza tra proprietario e coniuge assegnatario, spese ordinarie e straordinarie, azione del condominio e diritto di rimborso.

Quando, in seguito alla separazione o al divorzio, la casa familiare viene assegnata al coniuge che vi continua ad abitare con i figli, si pone frequentemente un problema: chi deve pagare le spese condominiali?

La risposta non può essere affidata alla sola distinzione tra spese ordinarie e straordinarie.

Occorre prima separare due piani giuridici differenti:

1. il rapporto esterno tra il condominio e i titolari dell’immobile;

2. il rapporto interno tra il coniuge proprietario e il coniuge assegnatario.

Il soggetto al quale l’amministratore può chiedere il pagamento, infatti, non coincide necessariamente con quello sul quale la spesa deve gravare definitivamente nei rapporti tra gli ex coniugi.

L’assegnazione della casa familiare non trasferisce la proprietà

Il provvedimento di assegnazione della casa familiare attribuisce al coniuge assegnatario un diritto personale di godimento finalizzato alla tutela dell’interesse dei figli alla conservazione dell’ambiente domestico.

L’assegnazione non trasferisce la proprietà dell’immobile e non costituisce, in capo all’assegnatario, un diritto reale assimilabile alla proprietà o all’usufrutto.

Il coniuge assegnatario può quindi abitare nell’immobile, anche quando questo appartenga esclusivamente all’altro coniuge, ma non acquista per ciò solo la qualità di condomino.

Questa qualificazione è decisiva per individuare il soggetto nei cui confronti l’amministratore può agire per il recupero delle quote condominiali.

Nei confronti del condominio risponde il proprietario

Secondo la Corte di Cassazione, l’amministratore può riscuotere i contributi condominiali soltanto da chi riveste la qualità di condomino, ossia dal proprietario o dal titolare di altro diritto reale sull’unità immobiliare.

Il condominio, pertanto, non può ottenere un decreto ingiuntivo direttamente contro il coniuge assegnatario che non sia proprietario dell’immobile.

Il principio è stato affermato dalla Cassazione civile, Sez. VI-2, con ordinanza 23 maggio 2022, n. 16613.

La Corte ha chiarito che il diritto dell’assegnatario sulla casa familiare costituisce un diritto personale di godimento “sui generis” e non attribuisce la qualità di condomino.

Ne deriva che il debitore del condominio continua a essere il proprietario, anche quando:

• non abiti più nell’appartamento;

• non utilizzi i servizi condominiali;

• la casa sia stata assegnata all’altro coniuge;

• il provvedimento di separazione ponga alcune spese a carico dell’assegnatario.

La soluzione è stata confermata, in sede di merito, dal Tribunale di Roma, Sez. V, sentenza 3 settembre 2024, n. 13632.

Anche secondo il Tribunale capitolino, l’amministratore non può agire direttamente contro l’assegnatario non proprietario, poiché il provvedimento di assegnazione produce effetti nei rapporti familiari, ma non modifica la titolarità dell’immobile né il rapporto obbligatorio con il condominio.

Il decreto ingiuntivo deve essere chiesto contro il condomino effettivo

La distinzione assume particolare rilievo nel procedimento monitorio previsto dall’art. 63 disp. att. c.c.

L’amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo sulla base dello stato di ripartizione approvato dall’assemblea. L’ingiunzione, tuttavia, deve essere richiesta contro il soggetto effettivamente obbligato verso il condominio.

Se l’appartamento appartiene esclusivamente al coniuge non assegnatario, il decreto deve essere richiesto contro quest’ultimo.

L’azione promossa direttamente contro il coniuge assegnatario non proprietario è esposta a opposizione per difetto di legittimazione passiva.

Non rileva, nei rapporti con il condominio, che il coniuge assegnatario abbia assunto l’obbligo di pagare le spese ordinarie nell’accordo di separazione o nel provvedimento giudiziale.

Tale previsione disciplina i rapporti interni tra gli ex coniugi, ma non sostituisce il debitore nei confronti del condominio.

Rapporti interni tra gli ex coniugi: chi sopporta la spesa?

Diverso è il problema della definitiva imputazione della spesa nei rapporti tra proprietario e assegnatario.

In questo ambito assume rilievo la distinzione tra:

• spese connesse all’uso e al godimento dell’immobile;

• spese riferibili alla proprietà e alla conservazione straordinaria del bene.

In assenza di una diversa previsione contenuta nell’accordo di separazione o nel provvedimento del giudice, le spese condominiali ordinarie gravano normalmente sul coniuge assegnatario.

Le spese straordinarie rimangono invece a carico del proprietario, o dei comproprietari in proporzione alle rispettive quote.

Le spese ordinarie sono normalmente a carico dell’assegnatario

Le spese ordinarie sono quelle legate all’utilizzazione quotidiana dell’abitazione e dei servizi comuni.

Rientrano, a titolo esemplificativo:

• la pulizia e l’illuminazione delle scale;

• il consumo dell’acqua condominiale;

• il funzionamento dell’ascensore;

• il riscaldamento centralizzato, per la parte collegata ai consumi e alla gestione ordinaria;

• il servizio di portierato;

• la manutenzione ordinaria degli impianti comuni;

• le piccole riparazioni derivanti dall’uso;

• le spese correnti di amministrazione.

La ragione è che tali costi sono strettamente collegati al godimento dell’immobile e dei servizi condominiali da parte di chi vi abita.

La gratuità dell’assegnazione riguarda infatti il godimento della casa: l’assegnatario non deve corrispondere al proprietario un canone per l’occupazione dell’immobile.

Essa non comporta, però, che anche tutti i costi necessari per abitare e utilizzare la casa debbano essere sostenuti dal coniuge proprietario.

Questo principio era già stato affermato dalla Cassazione civile, Sez. II, sentenza 19 aprile 2017, n. 9920, secondo cui il provvedimento di assegnazione non pone automaticamente a carico del proprietario anche le spese condominiali ordinarie relative all’uso dell’abitazione.

In termini analoghi si è pronunciato il Tribunale di Roma con sentenza 3 settembre 2024, n. 13642, riconoscendo l’obbligo dell’assegnataria di sostenere, nei rapporti con l’ex coniuge, le spese ordinarie collegate all’uso della casa familiare.

Le spese straordinarie gravano sul proprietario

Le spese straordinarie riguardano invece la conservazione, il miglioramento o la ristrutturazione dell’edificio e incidono sul valore patrimoniale dell’immobile.

Possono rientrare in questa categoria:

• il rifacimento della facciata;

• il rifacimento del tetto o del lastrico solare;

• la sostituzione integrale dell’ascensore;

• il consolidamento strutturale dell’edificio;

• la sostituzione di impianti comuni;

• gli interventi di riqualificazione energetica;

• le innovazioni deliberate dall’assemblea;

• le opere straordinarie sulle parti comuni.

Questi costi restano normalmente a carico del proprietario, perché non dipendono dal semplice godimento della casa, ma sono collegati alla titolarità e alla conservazione del bene.

Se l’immobile appartiene a entrambi gli ex coniugi, le spese straordinarie devono essere ripartite tra loro secondo le rispettive quote di proprietà, salvo un diverso accordo validamente assunto.

Il proprietario che paga può rivalersi sull’assegnatario

La distinzione tra rapporto esterno e rapporto interno produce una conseguenza pratica rilevante.

Il condominio può chiedere al proprietario anche il pagamento delle spese ordinarie che, in base agli accordi di separazione o ai criteri sopra indicati, dovrebbero essere sostenute dall’assegnatario.

Il proprietario non può opporre all’amministratore il provvedimento di assegnazione per sottrarsi al pagamento.

Dopo aver pagato, tuttavia, può chiedere all’ex coniuge il rimborso delle somme che, nei rapporti interni, erano di competenza di quest’ultimo.

Il meccanismo può essere così sintetizzato:

• verso il condominio paga il proprietario;

• nei rapporti interni, l’assegnatario deve rimborsare le spese ordinarie poste a suo carico;

• le spese straordinarie rimangono definitivamente a carico del proprietario.

L’azione di rimborso presuppone naturalmente che le spese siano documentate e che il relativo onere non sia stato diversamente regolato dalle condizioni della separazione o del divorzio.

E se la casa è in comproprietà?

Se entrambi gli ex coniugi sono comproprietari dell’immobile, entrambi mantengono la qualità di condomini, indipendentemente da chi abbia ottenuto l’assegnazione della casa.

L’assegnazione attribuisce il godimento esclusivo dell’abitazione a uno dei due, ma non elimina la comproprietà dell’altro.

Nei rapporti interni:

• le spese ordinarie connesse all’uso gravano normalmente sull’assegnatario;

• le spese straordinarie gravano su entrambi in proporzione alle quote di proprietà;

• resta ferma ogni diversa disposizione contenuta nell’accordo di separazione o nel provvedimento giudiziale.

Anche in questa ipotesi è opportuno che le condizioni di separazione disciplinino espressamente il riparto degli oneri, evitando formule generiche come “tutte le spese della casa sono a carico dell’assegnatario”.

Una clausola troppo ampia può infatti generare controversie sulla natura ordinaria o straordinaria dei singoli interventi.

Il provvedimento di separazione può stabilire criteri diversi

Le regole descritte operano in mancanza di una disciplina specifica.

Gli ex coniugi possono concordare un diverso riparto delle spese, purché l’accordo sia formulato in modo chiaro.

Anche il giudice può tenere conto degli oneri della casa familiare nella determinazione complessiva delle condizioni economiche della separazione.

Occorre quindi verificare sempre:

• il contenuto dell’accordo di separazione;

• il provvedimento di omologa;

• la sentenza di separazione o divorzio;

• gli eventuali successivi provvedimenti di modifica;

• la natura concreta della spesa;

• il periodo nel quale la spesa è maturata;

• la titolarità dell’immobile.

L’espressione “spese condominiali a carico dell’assegnatario” dovrebbe essere accompagnata da una specificazione che distingua le spese ordinarie da quelle straordinarie e chiarisca il diritto di rimborso nel caso in cui il proprietario sia chiamato a pagare dal condominio.

L’amministratore non è vincolato agli accordi tra gli ex coniugi

L’amministratore deve individuare il debitore sulla base della titolarità dell’unità immobiliare e delle risultanze dell’anagrafe condominiale.

Non è tenuto ad applicare il riparto economico stabilito tra gli ex coniugi.

Gli accordi familiari non modificano automaticamente il soggetto passivo dell’obbligazione condominiale e non possono essere opposti al condominio come se producessero una cessione del debito.

Per questa ragione, il proprietario che non abita più nell’immobile dovrebbe:

• comunicare all’amministratore il provvedimento di assegnazione;

• richiedere l’invio dei bilanci e degli avvisi di pagamento;

• controllare regolarmente la posizione contabile dell’unità immobiliare;

• trasmettere tempestivamente all’assegnatario le richieste relative alle spese ordinarie;

• conservare le ricevute dei pagamenti effettuati;

• contestare per iscritto eventuali inadempimenti dell’ex coniuge.

Disinteressarsi completamente della gestione condominiale espone il proprietario al rischio di ricevere un decreto ingiuntivo, con aggravio di interessi, spese legali e costi dell’esecuzione.

Un esempio pratico

L’appartamento appartiene esclusivamente al marito, ma viene assegnato alla moglie, che vi abita con i figli.

La moglie non paga € 2.000,00 di quote condominiali ordinarie.

L’amministratore deve agire contro il marito, perché è quest’ultimo a essere proprietario e condomino.

Il marito non può opporre al condominio che la casa è stata assegnata alla moglie.

Dopo aver pagato, però, potrà chiedere alla moglie il rimborso delle spese ordinarie, qualora queste fossero poste a suo carico dalle condizioni della separazione o secondo i criteri ordinari di ripartizione.

Se, invece, l’importo riguarda il rifacimento straordinario della facciata, la spesa resta normalmente a carico del marito proprietario.

Conclusioni

In caso di assegnazione della casa familiare, la domanda “chi paga le spese condominiali?” richiede due risposte diverse.

Nei confronti del condominio risponde il proprietario o il titolare del diritto reale sull’immobile. Il coniuge assegnatario non proprietario non diventa condomino e non può essere direttamente destinatario dell’azione di recupero dell’amministratore.

Nei rapporti interni tra gli ex coniugi, invece, le spese ordinarie connesse al godimento della casa gravano normalmente sull’assegnatario, mentre quelle straordinarie restano a carico del proprietario.

Il proprietario che sia costretto a pagare al condominio spese ordinarie di competenza dell’assegnatario conserva il diritto di richiederne il rimborso.

Per evitare successive controversie, il riparto dovrebbe essere disciplinato espressamente nelle condizioni di separazione o divorzio, distinguendo con precisione tra spese ordinarie, spese straordinarie e rapporti con il condominio.