Infiltrazioni nell’appartamento in affitto: chi deve intervenire e chi paga i danni?
Quando compaiono infiltrazioni in un appartamento in affitto, la domanda più immediata è: chi deve intervenire e chi paga i danni? La risposta non dipende soltanto dal fatto che l’immobile sia locato. Occorre prima individuare la causa dell’infiltrazione e distinguere tra una riparazione necessaria, un vero e proprio vizio della cosa locata e il fatto illecito di un terzo, come il Condominio.
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza 24 settembre 2026, n. 25768, ha ribadito questa distinzione in una controversia relativa a infiltrazioni provenienti dal lastrico solare condominiale che avevano compromesso l’uso di alcuni ambienti dell’appartamento locato.
In breve: proprietario o condominio?
Se il problema rientra nelle riparazioni necessarie per mantenere l’immobile in buono stato locativo, opera l’art. 1576 c.c., salvo le riparazioni di piccola manutenzione a carico del conduttore.
Se l’infiltrazione dipende da un difetto strutturale o da un fenomeno non transitorio che riduce in modo apprezzabile il godimento dell’immobile, può configurarsi un vizio della cosa locata ai sensi degli artt. 1578 e 1581 c.c.
Se il pregiudizio deriva dal comportamento illecito di un terzo — ad esempio dall’omessa manutenzione di una parte comune da parte del Condominio — il conduttore può agire direttamente contro il terzo ai sensi dell’art. 1585, comma 2, c.c.
Il caso deciso dalla Cassazione
La controversia esaminata dalla Suprema Corte riguardava un appartamento condotto in locazione nel quale infiltrazioni provenienti dal lastrico solare avevano reso difficoltoso il normale utilizzo dell’abitazione. In giudizio si discuteva, tra l’altro, se la conduttrice potesse pretendere dal locatore l’esecuzione dei lavori necessari a eliminare il fenomeno.
La Cassazione ha confermato che non ogni infiltrazione determina automaticamente un obbligo del proprietario di eseguire direttamente i lavori. Quando il problema incide sulla struttura materiale della cosa e ne riduce in modo rilevante l’idoneità all’uso, la fattispecie va ricondotta ai vizi della cosa locata: in tal caso la tutela tipica del conduttore è la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, e non l’azione di esatto adempimento diretta a imporre al locatore la rimozione del vizio.
Riparazioni necessarie e vizi della cosa locata non sono la stessa cosa
Il punto centrale è la distinzione tra l’art. 1576 c.c. e gli artt. 1578 e 1581 c.c. L’art. 1576 riguarda le riparazioni necessarie a mantenere la cosa in stato da servire all’uso convenuto. La giurisprudenza riconduce invece alla disciplina dei vizi le alterazioni che incidono sulla struttura materiale dell’immobile e che ne compromettono in modo apprezzabile il godimento secondo la destinazione contrattuale.
La distinzione è rilevante perché cambia il rimedio esperibile. La Cassazione aveva già affermato, con la sentenza 15 maggio 2007, n. 11198, che i vizi strutturali possono manifestarsi anche dopo la conclusione del contratto. Con la sentenza 25 maggio 2010, n. 12712, ha inoltre precisato che l’obbligo di riparazione del locatore riguarda gli inconvenienti eliminabili nell’ambito della manutenzione, mentre per i fenomeni non transitori o per i deterioramenti rilevanti trovano applicazione le norme sui vizi della cosa locata.
Il conduttore può agire direttamente contro il Condominio?
Sì, quando ricorrono i presupposti della cosiddetta molestia di fatto. L’art. 1585, comma 2, c.c. consente infatti al conduttore di agire in nome proprio contro il terzo che, senza vantare diritti sull’immobile, con un comportamento illecito ne pregiudichi il godimento materiale.
Nell’ordinanza n. 25768/2026 la Corte richiama proprio questo principio con riferimento al Condominio che, secondo la ricostruzione del giudizio, avrebbe omesso la manutenzione del lastrico solare. Si tratta di un orientamento già espresso, tra le altre, da Cass. civ., Sez. III, 9 maggio 2008, n. 11514 e da Cass. civ., Sez. III, 15 dicembre 2015, n. 25219.
Questo non significa che ogni infiltrazione proveniente da una parte comune renda automaticamente responsabile il Condominio. È sempre necessario provare la causa del fenomeno, la riconducibilità alla parte comune, la condotta imputabile al soggetto chiamato a rispondere e il nesso causale con i danni lamentati.
Chi paga i danni all’inquilino?
Non esiste una risposta unica valida per ogni caso. Se il pregiudizio dipende da un vizio della cosa locata, il conduttore può far valere i rimedi previsti dagli artt. 1578 e 1581 c.c., nei limiti e alle condizioni stabilite dalla legge. Se, invece, il danno è causato dal fatto illecito di un terzo, il conduttore può agire direttamente contro quest’ultimo.
Nelle infiltrazioni condominiali può quindi accadere che la corretta individuazione del soggetto responsabile richieda un accertamento tecnico: lastrico solare comune, terrazza di uso esclusivo, tubazione privata, facciata, colonna di scarico o difetto interno all’unità immobiliare possono condurre a regole di responsabilità differenti.
L’inquilino può smettere di pagare il canone?
Non automaticamente. La sospensione o l’autoriduzione unilaterale del canone è una scelta processualmente rischiosa e può esporre il conduttore a una contestazione di morosità. Quando il vizio riduce in modo apprezzabile l’idoneità dell’immobile all’uso pattuito, il Codice civile prevede espressamente il rimedio della riduzione del corrispettivo o, nei casi più gravi, della risoluzione del contratto. La strategia va quindi calibrata sulla gravità concreta del difetto e sulla prova disponibile.
Cosa conviene fare in caso di infiltrazioni in un appartamento in affitto
Segnalare tempestivamente il problema per iscritto al proprietario e, se la causa può dipendere da parti comuni, anche all’amministratore di condominio.
Documentare infiltrazioni e danni con fotografie, video, comunicazioni e, quando necessario, una relazione tecnica.
Individuare con precisione l’origine dell’infiltrazione prima di formulare una richiesta economica o iniziare un giudizio.
Distinguere il rimedio contrattuale verso il locatore dall’eventuale azione diretta contro il Condominio o altro terzo responsabile.
Quantificare e provare i danni, evitando di affidarsi a richieste generiche prive di documentazione.
Il principio da ricordare
La Cassazione n. 25768/2026 conferma che, nelle infiltrazioni in un immobile locato, la qualificazione giuridica del fenomeno viene prima dell’individuazione del soggetto da citare. Una infiltrazione dovuta a un inconveniente manutentivo, un vizio strutturale della cosa e una molestia di fatto proveniente da un terzo sono fattispecie diverse e richiedono rimedi diversi.
Riferimenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. III, ord. 24 settembre 2026, n. 25768; Cass. civ., Sez. III, 15 maggio 2007, n. 11198; Cass. civ., Sez. III, 25 maggio 2010, n. 12712; Cass. civ., Sez. III, 9 maggio 2008, n. 11514; Cass. civ., Sez. III, 15 dicembre 2015, n. 25219.
Hai una problematica simile?
Se il problema riguarda infiltrazioni in un immobile locato o provenienti da parti condominiali, possiamo esaminare la documentazione e verificare quale soggetto debba intervenire e quale tutela sia più efficace nel caso concreto.
Commenti