Lastrico solare | La Cassazione cambia le regole: cosa succede se copre una sola unità

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Cass. civ. Sez. II, 21 aprile 2026, n. 10534

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In materia di infiltrazioni da lastrico solare, esiste una prassi tanto diffusa quanto spesso acritica: applicare automaticamente l’art. 1126 c.c., ripartendo le spese secondo il noto schema di un terzo a carico del titolare dell’uso esclusivo e due terzi a carico degli altri condomini.

La recente ordinanza della Corte di Cassazione, Sezione II, 21 aprile 2026, n. 10534, interviene in modo deciso su questo automatismo, chiarendo che tale criterio non può essere considerato universalmente valido e che, in presenza di determinate condizioni, deve essere superato.

La vicenda trae origine da una controversia relativa a infiltrazioni provenienti da un terrazzo a livello di proprietà esclusiva. I proprietari dell’unità sottostante avevano agito per ottenere il risarcimento dei danni e la realizzazione degli interventi necessari, mentre nel corso del giudizio era stato accertato che le infiltrazioni derivavano da un difetto di impermeabilizzazione e da un inadeguato sistema di smaltimento delle acque.

Il nodo centrale della causa riguardava il criterio di riparto delle spese. I giudici di merito avevano fatto applicazione dell’art. 1126 c.c., ritenendolo il parametro naturale per tutte le ipotesi di lastrico solare di uso esclusivo.

La Cassazione ha ritenuto tale impostazione non corretta, evidenziando come la disciplina non possa essere applicata in modo indifferenziato, ma debba essere calibrata sulla concreta funzione svolta dal bene.

La Corte, con una presa di posizione particolarmente chiara, ha enunciato il seguente principio di diritto:

“In tema di condominio negli edifici, nel caso di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare (o dalla terrazza a livello) di proprietà o di uso esclusivo di uno dei condomini che copra una sola unità immobiliare, il riparto delle spese di riparazione deve essere effettuato secondo il criterio di cui all'art. 1125 c.c., costituente una particolare declinazione di quello sancito dall'art. 1123 c.c., e non secondo il criterio derogatorio di cui all'art. 1126 c.c., venendo meno, in tale situazione, la ratio sottesa a quest'ultima disposizione, che è quella di non far gravare iniquamente sui condomini serviti dalla copertura una spesa che avvantaggia in modo particolare colui che tragga da tale porzione immobiliare vantaggi ulteriori rispetto a quelli derivanti dalla funzione di copertura della stessa”.

Il passaggio è decisivo perché sposta l’attenzione dalla qualificazione formale del bene alla sua funzione concreta. L’art. 1126 c.c., infatti, è costruito per regolare situazioni in cui il lastrico svolge una funzione di copertura a favore di una pluralità di unità immobiliari, giustificando così la ripartizione del costo tra utilizzatore esclusivo e condomini.

Quando questa funzione viene meno, perché il lastrico copre una sola unità, viene meno anche la giustificazione del criterio legale tipico. In tali ipotesi, applicare l’art. 1126 significherebbe distribuire il costo su soggetti che non traggono alcuna utilità dal bene, alterando l’equilibrio che la norma intende garantire.

La Cassazione, per evitare questo effetto, individua nell’art. 1125 c.c. il parametro corretto, da applicarsi in via analogica. In questo modo, la ripartizione delle spese viene ricondotta a una logica più coerente con la struttura del rapporto tra le parti, valorizzando le funzioni di separazione, sostegno e copertura del bene.

La pronuncia si inserisce in un orientamento che, negli ultimi anni, ha progressivamente abbandonato ogni automatismo in materia condominiale, imponendo una verifica concreta della funzione dei beni comuni o di uso esclusivo. Ne deriva che il criterio di riparto non può essere individuato una volta per tutte, ma deve essere ricostruito alla luce delle caratteristiche specifiche del caso.

Le ricadute applicative sono rilevanti. Non è più possibile ritenere che ogni lastrico solare di uso esclusivo debba essere regolato dall’art. 1126 c.c. Diventa invece necessario accertare se esso svolga una funzione di copertura a favore di più unità oppure di una sola. Solo nel primo caso continuerà a trovare applicazione il criterio tradizionale; nel secondo, dovrà farsi riferimento al diverso parametro indicato dalla Cassazione.