«Ho pagato io per tutti. Adesso mi devono rimborsare!» E invece non è sempre così.

Secondo il mio modestissimo parere, una delle ragioni per cui il diritto condominiale è meno semplice di quanto possa apparire ai non addetti ai lavori è che, molto spesso, la legge privilegia la tutela degli interessi della collettività condominiale rispetto a quelli del singolo proprietario.

È una logica che, a prima vista, può sembrare persino ingiusta.

Pensiamo, ad esempio, alla convocazione dell’assemblea: una semplice email ordinaria, magari effettivamente ricevuta e letta dal destinatario, non sostituisce le modalità di comunicazione espressamente previste dalla legge. Perché? Perché il legislatore ha ritenuto necessario stabilire regole precise, a garanzia del corretto funzionamento dell’assemblea.

Ma oggi vorrei soffermarmi su un’altra questione, alla quale tengo particolarmente perché, nella mia esperienza professionale, mi è capitato più volte di doverla spiegare ai miei assistiti. E devo riconoscere che non sempre è stato facile farla accettare.

Mi riferisco alle spese anticipate da un condomino per lavori sulle parti comuni.

In sintesi

● Il condomino che anticipa spese sulle parti comuni non ha automaticamente diritto al rimborso: occorre l’urgenza.

● Non basta che l’intervento fosse utile, opportuno o persino necessario.

● Non basta neppure la mera inerzia dell’amministratore o degli altri condomini.

● Fuori dai casi di urgenza, il rimedio è il ricorso agli strumenti previsti dall’ordinamento.

Il punto di partenza: la reazione del singolo condomino

Immaginiamo una situazione tutt’altro che infrequente.

Una parte dell’edificio necessita di un intervento. L’amministratore non provvede, gli altri condomini non si interessano al problema, le assemblee non decidono oppure rinviano continuamente.

Uno dei proprietari, esasperato dall’inerzia generale, decide di intervenire personalmente. Chiama un’impresa, fa eseguire i lavori e anticipa il denaro.

A quel punto, il suo ragionamento è comprensibilissimo:

«Ho risolto un problema che riguardava tutti. Non solo gli altri condomini devono restituirmi la rispettiva quota, ma dovrebbero anche ringraziarmi!»

Ebbene, lo dico con assoluta sincerità: sotto il profilo umano, sono il primo a comprendere e condividere questa reazione.

Ma come avvocato sono costretto a dare una risposta diversa.

Perché la legge non ragiona esattamente così.

Cosa dice davvero l’art. 1134 c.c.

L’articolo 1134 del codice civile stabilisce infatti che il condomino che abbia assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso delle spese sostenute, salvo che si tratti di spesa urgente.

E attenzione: urgente non significa semplicemente utile, opportuno o persino necessario.

L’urgenza richiede qualcosa di più.

Occorre che l’intervento non possa essere rinviato senza il rischio di un danno e che debba essere eseguito senza ritardo, senza la possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini.

Non basta, dunque, dimostrare che i lavori andavano eseguiti. E non basta neppure dimostrare che l’amministratore e gli altri proprietari siano rimasti colpevolmente inattivi.

La semplice inerzia altrui non attribuisce al singolo condomino il diritto di sostituirsi agli organi condominiali e pretendere successivamente il rimborso.

Il principio ribadito dalla Cassazione

È proprio questo il principio ribadito dalla Corte di Cassazione, Seconda Sezione civile, con la sentenza n. 28151, pubblicata il 30 ottobre 2026.

La vicenda riguardava, tra le altre questioni, la richiesta di un condomino di ottenere il rimborso di € 6.336,48 per spese anticipate.

La Suprema Corte, confermando il rigetto della pretesa, ha ricordato che, a differenza di quanto previsto dall’art. 1110 c.c. per la comunione ordinaria, nel condominio il legislatore ha scelto un criterio assai più rigoroso.

E la ragione è particolarmente interessante.

La legge vuole limitare la possibilità che il singolo condomino interferisca autonomamente nell’amministrazione delle cose comuni.

In altre parole, non si vuole consentire che ciascun proprietario possa decidere, secondo la propria valutazione, quali lavori eseguire, a chi affidarli e quanto spendere, per poi presentare il conto agli altri.

Il rischio, altrimenti, sarebbe quello di trasformare l’amministrazione condominiale in una somma di iniziative individuali, sottratte alle regole decisionali previste dalla legge.

E se amministratore e assemblea non fanno nulla?

E se l’amministratore non fa nulla? Se l’assemblea continua a rinviare? Se una decisione necessaria non viene assunta o eseguita?

La Cassazione chiarisce anche questo aspetto.

Quando non ricorrono i rigorosi presupposti dell’intervento individuale urgente, il rimedio non consiste nel sostituirsi autonomamente al condominio, ma nel ricorrere all’autorità giudiziaria, secondo quanto previsto dall’art. 1105, quarto comma, c.c., applicabile in materia condominiale attraverso l’art. 1139 c.c.

Una soluzione che, comprensibilmente, può apparire meno immediata, più complessa e certamente meno soddisfacente per chi vorrebbe soltanto vedere risolto un problema concreto.

Ma è la soluzione prevista dall’ordinamento.

Quando il buon senso e il diritto non coincidono

Ed è qui che torno alla considerazione iniziale.

Nel mio lavoro capita di dover spiegare che avere ragione sul piano pratico o morale non significa necessariamente avere un diritto azionabile in giudizio.

Un intervento può essere stato utile a tutti. Può avere risolto un problema reale. Può persino avere evitato al condominio una spesa maggiore.

Eppure, se è stato eseguito autonomamente, senza autorizzazione e senza i requisiti dell’urgenza, il diritto al rimborso può non sussistere.

Per questo, quando un assistito mi manifesta l’intenzione di anticipare personalmente delle somme per lavori condominiali, il mio primo consiglio è sempre quello di verificare attentamente i presupposti giuridici dell’iniziativa, prima di affrontare la spesa.

«Perché, per quanto possa sembrare paradossale, nel diritto condominiale fare una cosa utile per tutti non significa necessariamente poter chiedere a tutti di pagarla.»

E questa è una di quelle regole che, pur comprendendone perfettamente la ragione giuridica, continuerò a trovare difficili da spiegare a chi, in perfetta buona fede, ha soltanto cercato di risolvere un problema che gli altri avevano trascurato.

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Avv. Roberto Tomassoni

Studio Legale Palma Tomassoni

Riferimento giurisprudenziale: Corte di Cassazione, Sezione II civile, sentenza 30 ottobre 2026, n. 28151, paragrafo 6.1, pagg. 11-12.

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